Come riportato ovunque, Gli investitori di CrowdStreet hanno recentemente subito perdite molto elevate quando uno sponsor apparentemente è fuggito con i loro soldi. È una cosa molto brutta, non solo per quegli investitori ma anche per l'industria del crowdfunding immobiliare. Penseresti quasi che fosse cripto!
In seguito, molti hanno chiesto ai siti di crowdfunding di utilizzare conti di deposito a garanzia. Il mio punto oggi è che i conti di deposito a garanzia da soli non sono sufficienti.
CrowdStreet ospita offerte ai sensi della regola 506 (c), in cui non sono richiesti account di deposito a garanzia. Dall'altra parte della strada, nel mondo Reg CF, i portali di finanziamento devono obbligatoriamente: utilizzare un agente di deposito a garanzia. La regola 303 (e) specifica anche chi può fungere da agente di deposito a garanzia (un broker-dealer, una banca o un'unione di credito) e stabilisce quali istruzioni il portale di finanziamento è tenuto a dare all'agente di deposito a garanzia in quali circostanze. Se e quando l'emittente raggiunge l'importo target, il portale di finanziamento deve istruire l'agente di deposito a garanzia di rilasciare i fondi all'emittente, mentre se l'investitore annulla il proprio impegno di investimento o l'offerta viene terminata, il portale di finanziamento deve istruire il agente di garanzia per restituire i fondi all'investitore.
Supponiamo ora che un simile accordo fosse stato messo in atto per l'offerta condannata su CrowdStreet.
L'offerta avrebbe stabilito un "importo obiettivo" di $ 63 milioni, con il denaro tenuto saldamente in garanzia. Con l'importo target alzato, CrowdStreet avrebbe dato istruzioni all'escrow agent di rilasciare il denaro allo sponsor, seguendo alla lettera il regolamento. E lo sponsor l'avrebbe rubato.
Di per sé il conto di deposito a garanzia non avrebbe impedito il furto. Estrapolando al Reg CF, i conti vincolati utilizzati dai portali di finanziamento non impediscono il furto. Fanno semplicemente aspettare lo sponsor senza scrupoli fino al raggiungimento dell'importo target per rubare i soldi.
Per prevenire il furto devi sovrapporre qualcosa sopra l'agente di deposito a garanzia. Nell'offerta di CrowdStreet avresti potuto prevenire il furto trasferendo il denaro non allo sponsor ma alla società del titolo che conduceva la chiusura, con istruzioni che sarebbe stato utilizzato solo per acquisire la proprietà. In una tipica offerta Reg CF, in cui il denaro viene utilizzato dall'emittente per il marketing o altri scopi commerciali generali, è molto più difficile.
Questo è un altro motivo per cui le regole del "cattivo attore" sono strane. Catturano persone che hanno violato le leggi sui titoli ma non persone che hanno derubato estranei sotto la minaccia delle armi.
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- Fonte: https://crowdfundingattorney.com/2023/08/14/by-itself-an-escrow-account-wont-stop-sponsors-from-stealing-investor-money/