보도 된 바와 같이 모든 곳, CrowdStreet 투자자들은 최근 스폰서가 그들의 돈을 포기했을 때 매우 큰 손실을 입었습니다. 투자자뿐만 아니라 부동산 크라우드 펀딩 산업에도 매우 나쁜 일입니다. 이것이 암호라고 생각할 것입니다!
여파로 많은 사람들이 크라우드 펀딩 사이트에 에스크로 계정을 사용할 것을 요구했습니다. 오늘 제 요점은 에스크로 계정만으로는 충분하지 않다는 것입니다.
CrowdStreet는 에스크로 계정이 필요하지 않은 규칙 506(c)에 따라 오퍼링을 호스팅합니다. 길 건너편, Reg CF 세계에서 포털 자금 조달 절대로 필요한 것 에스크로 에이전트를 사용하십시오. 규칙 303(e)는 심지어 누가 에스크로 대리인(브로커-딜러, 은행 또는 신용 조합) 역할을 할 수 있는지 지정하고 자금 조달 포털이 어떤 상황에서 에스크로 대리인에게 제공해야 하는 지침을 지시합니다. 발행인이 목표 금액에 도달하면 펀딩 포털은 에스크로 에이전트에게 발행인에게 자금을 릴리스하도록 지시해야 하며, 투자자가 투자 약정을 취소하거나 제안이 종료되는 경우 펀딩 포털은 에스크로 에이전트에게 지시해야 합니다. 에스크로 에이전트는 자금을 투자자에게 반환합니다.
이제 CrowdStreet의 불운한 제품에 대해 그러한 배열이 정확히 이루어졌다고 가정해 보겠습니다.
그 제안은 63만 달러의 "목표 금액"을 규정하고 그 돈은 에스크로에 안전하게 보관되었을 것입니다. 목표 금액이 모금되면 CrowdStreet는 편지에 대한 규정에 따라 에스크로 에이전트에게 스폰서에게 돈을 공개하라는 지시를 내렸을 것입니다. 그리고 후원자는 그것을 훔쳤을 것입니다.
에스크로 계좌 자체만으로는 절도를 막을 수 없었을 것입니다. Reg CF로 추정하면 자금 포털에서 사용하는 에스크로 계정은 절도를 방지하지 못합니다. 그들은 파렴치한 후원자를 목표 금액에 도달할 때까지 기다리게 하여 돈을 훔칠 뿐입니다.
도난을 방지하려면 에스크로 에이전트 위에 무언가를 쌓아야 합니다. CrowdStreet 오퍼링에서 귀하는 돈을 스폰서가 아니라 클로징을 수행하는 소유권 회사에 돈을 연결하고 재산 취득에만 사용된다는 지시와 함께 절도를 방지할 수 있었습니다. 발행인이 마케팅 또는 기타 일반 비즈니스 목적으로 돈을 사용하는 일반적인 Reg CF 오퍼링에서는 훨씬 더 어렵습니다.
이것이 "나쁜 행위자" 규칙이 이상한 또 다른 이유입니다. 그들은 증권법을 위반한 사람들을 잡지만 총구에서 낯선 사람을 강탈한 사람들은 잡지 않습니다.
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- 출처: https://crowdfundingattorney.com/2023/08/14/by-itself-an-escrow-account-wont-stop-sponsors-from-stealing-investor-money/