Jak donosi wszędzie, inwestorzy CrowdStreet ponieśli ostatnio bardzo duże straty, gdy sponsor najwyraźniej uciekł z ich pieniędzmi. To bardzo zła rzecz, nie tylko dla tych inwestorów, ale także dla branży finansowania społecznościowego nieruchomości. Można by pomyśleć, że to krypto!
W następstwie wielu wezwało witryny do finansowania społecznościowego do korzystania z rachunków depozytowych. Chodzi mi dzisiaj o to, że same rachunki depozytowe nie wystarczą.
CrowdStreet organizuje oferty zgodnie z Zasadą 506(c), w przypadku których konta depozytowe nie są wymagane. Po drugiej stronie ulicy, w świecie Reg CF, portale finansowania musi skorzystać z usług agenta depozytowego. Reguła 303(e) określa nawet, kto może służyć jako agent depozytowy (makler-dealer, bank lub kasa kredytowa) i określa, jakie instrukcje portal finansowania musi wydać agentowi depozytowemu w jakich okolicznościach. Jeśli i kiedy emitent osiągnie kwotę docelową, portal finansowania musi polecić agentowi depozytowemu przekazanie środków emitentowi, natomiast jeśli inwestor anuluje swoje zobowiązanie inwestycyjne lub oferta zostanie zakończona, portal finansowania musi polecić agenta depozytowego w celu zwrotu środków inwestorowi.
Załóżmy teraz, że dokładnie taki układ obowiązywał w przypadku skazanej na niepowodzenie oferty na CrowdStreet.
Oferta określałaby „docelową kwotę” w wysokości 63 milionów dolarów, z pieniędzmi bezpiecznie przechowywanymi w depozycie. Po podniesieniu kwoty docelowej CrowdStreet wydałby agentowi depozytowemu instrukcje dotyczące przekazania pieniędzy sponsorowi, zgodnie z przepisami co do joty. A sponsor by go ukradł.
Samo konto depozytowe nie zapobiegłoby kradzieży. Ekstrapolując na Reg CF, rachunki depozytowe używane przez portale finansowania nie zapobiegają kradzieży. Po prostu sprawiają, że pozbawiony skrupułów sponsor czeka, aż osiągnie docelową kwotę, aby ukraść pieniądze.
Aby zapobiec kradzieży, musisz nałożyć coś na agenta depozytowego. W ofercie CrowdStreet mogłeś zapobiec kradzieży, przelewając pieniądze nie do sponsora, ale do firmy tytułowej przeprowadzającej zamknięcie, z instrukcją, że zostaną one wykorzystane wyłącznie do nabycia nieruchomości. W typowej ofercie Reg CF, gdzie pieniądze są wykorzystywane przez emitenta do celów marketingowych lub innych ogólnych celów biznesowych, jest to o wiele trudniejsze.
To kolejny powód, dla którego zasady „złego aktora” są dziwne. Łapią ludzi, którzy naruszyli przepisy dotyczące papierów wartościowych, ale nie ludzi, którzy okradali nieznajomych na muszce.
Pytania? Daj mi znać,.
- Dystrybucja treści i PR oparta na SEO. Uzyskaj wzmocnienie już dziś.
- PlatoData.Network Pionowe generatywne AI. Wzmocnij się. Dostęp tutaj.
- PlatoAiStream. Inteligencja Web3. Wiedza wzmocniona. Dostęp tutaj.
- PlatonESG. Motoryzacja / pojazdy elektryczne, Węgiel Czysta technologia, Energia, Środowisko, Słoneczny, Gospodarowanie odpadami. Dostęp tutaj.
- Platon Zdrowie. Inteligencja w zakresie biotechnologii i badań klinicznych. Dostęp tutaj.
- ChartPrime. Podnieś poziom swojej gry handlowej dzięki ChartPrime. Dostęp tutaj.
- Przesunięcia bloków. Modernizacja własności offsetu środowiskowego. Dostęp tutaj.
- Źródło: https://crowdfundingattorney.com/2023/08/14/by-itself-an-escrow-account-wont-stop-sponsors-from-stealing-investor-money/